많은 사람들이 처음에는 이렇게 생각합니다.
“잔금도 거의 다 냈는데 왜 또 매달 돈을 내야 하지?”
또는
“이미 입주했는데 왜 아직 내 집이 아니라는 거지?”
처음에는 다소 이상하게 느껴질 수 있지만, 사실 캐나다에서는 매우 일반적인 제도입니다.
이번 글에서는 프리 아큐파이가 무엇이며, 왜 존재하는지, 그리고 어떤 비용을 내야 하는지 쉽게 설명해 보겠습니다.
프리오큐파이(Pre-occupancy)란?
간단히 말하면,
건물은 완성되어 입주는 가능하지만, 법적으로 아직 소유권(Title)이 이전되지 않은 기간을 말합니다.
즉,
- 콘도에는 들어가 살 수 있지만
- 아직 등기 이전이 끝나지 않았기 때문에
- 법적으로는 아직 건설사(Builder)가 소유자입니다.
그래서 이 기간을 **임시 입주 기간(Interim Occupancy Period)**이라고 부릅니다.
왜 이런 제도가 있을까?
많은 사람들이 가장 궁금해하는 부분입니다.
사실 콘도 한 채가 완성되었다고 해서 바로 등기가 가능한 것은 아닙니다.
콘도는 하나의 집이 아니라 수백 개의 유닛이 있는 하나의 건물이기 때문입니다.
건물이 완공되면 먼저 다음과 같은 절차가 진행됩니다.
- 건물 사용 승인
- 각종 안전 검사
- 시청 및 관련 기관 승인
- 콘도 법인(Condominium Corporation) 등록
- 각 유닛별 등기 생성
이 모든 절차가 끝나야 비로소 각 세대의 소유권 이전이 가능합니다.
이 과정은 보통 몇 개월 정도 걸리기 때문에, 그동안 입주를 기다리게 하기보다는 먼저 완공된 세대 부터 먼저 입주를 허용하는 제도가 바로 프리 아큐파이입니다.
프리 아큐파이 기간에는 어떤 비용을 낼까?
많은 사람들이 이것을 “월세”라고 생각하지만, 엄밀히 말하면 월세는 아닙니다.
건설사에게 지급하는 Occupancy Fee(점유 비용) 입니다.
보통 다음 세 가지를 합한 금액으로 계산됩니다.
① 예상 관리비(Maintenance Fee)
콘도 관리비입니다.
엘리베이터, 청소, 공용시설 관리 등에 사용됩니다.
② 건설사의 미지급 잔금에 대한 이자
아직 최종 클로징이 되지 않았기 때문에,
건설사가 대신 부담하고 있는 잔금에 대해 이자를 지급하는 개념입니다.
원금을 갚는 것은 아닙니다.
③ 예상 재산세(Property Tax)
아직 실제 재산세가 확정되지 않았기 때문에
예상 금액을 미리 납부합니다.
예를 들어 보겠습니다.
예를 들어
- 콘도 가격 : CAD $1,000,000
- 계약금 : CAD $200,000
- 잔금 : CAD $800,000
이라면,
프리 아큐파이 기간에는 다음과 같은 비용이 발생할 수 있습니다.
| 항목 | 예시 |
| 관리비 | CAD $650 |
| 잔금 이자 | CAD $2,600 |
| 재산세 | CAD $350 |
| 월 합계 | 약 CAD $3,600 |
※ 실제 금액은 콘도 가격, 계약 조건, 금리, 관리비 등에 따라 달라집니다.
프리 아큐파이 기간은 얼마나 될까?
보통은
- 약 2개월
- 3개월
- 6개월
정도가 가장 많습니다.
대형 프로젝트는1년 가까이 이어지는 경우도 있습니다.
이 기간에는 집을 팔 수 있을까?
원칙적으로는 아직 소유권이 이전되지 않았기 때문에 일반적인 매매는 어렵습니다.
다만 계약 조건에 따라
**Assignment Sale(분양권 양도)**가 가능한 경우도 있습니다.
모기지는 언제 시작될까?
많은 사람들이 의외로 놀라는 부분입니다.
프리 아큐파이 기간에는 대부분 모기지가 시작되지 않습니다.
최종 클로징(Final Closing)이 이루어지고 소유권이 이전된 날부터 은행 모기지가 시작됩니다.
즉,
프리 아큐파이 기간 동안 내는 점유 비용과 모기지 상환은 서로 다른 개념입니다.
프리 아큐파이의 장점은?
처음에는 부담스럽게 느껴질 수 있지만 장점도 있습니다.
- 입주를 더 빨리 할 수 있다.
- 새집에서 생활을 시작할 수 있다.
- 이사 일정을 앞당길 수 있다.
- 모기지 시작 전까지 자금 준비 시간을 벌 수 있다.
꼭 기억해야 할 핵심
프리 아큐파이는 “월세”가 아닙니다.
또한 “모기지”도 아닙니다.
건설사가 아직 법적 소유자인 상태에서 입주자에게 먼저 거주를 허용하는 기간이며,
그 대가로 관리비, 잔금 이자, 재산세 등을 합친 Occupancy Fee를 지급하는 제도입니다.
따라서 토론토 신축 콘도를 계약했다면
최종 클로징 전까지 몇 달 동안 이러한 비용이 발생할 수 있다는 점을 미리 알고 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.