프리오큐파이(Pre-occupancy)란?

캐나다에서 콘도를 구입할 때는 프리오큐파이 라는 제도가 있습니다. 이는 콘도가 수백세대 등 대형일 경우, 전체건물이 완성되기 전에 일부 완공된 세대 부터 먼저 입주하도록 하는 제도입니다.
이 기간에는 아직 집의 법적 소유자가 아니기 때문에 모기지를 시작할 수 없고, 대신 매달 일정한 점유 비용(Occupancy Fee)을 내야 합니다.

이렇게 함으로써 건설사(디벨로퍼)가 돈 흐름을 유지하면서, 구매자는 완공 전에 먼저 들어가 살 수 있게 하기 위한 구조입니다.

프리오큐파이 비용 구조

프리오큐파이 기간 동안 내는 비용은 크게 3가지입니다:

• 이자(Interest): 남은 잔금에 대한 이자
• 관리비(Maintenance Fee): 콘도 관리비
• 재산세 추정(Property Tax Estimate): 예상 재산세

중요한 점은 이 돈은 월세처럼 나가는 비용이고, 원금(집값)은 전혀 줄어들지 않는다는 것입니다.

예를 들어

• 콘도 가격: $1,000,000
• 다운 페이: $200,000
• 남은 잔금: $800,000

이 경우 (대략)

• 이자: 약 $2,500 ~ $3,000
• 관리비: 약 $500 ~ $800
• 재산세: 약 $500 ~ $700

해서 월 프리오큐파이 비용은 약 $3,500 ~ $4,500 수준에 달하게 됩니다.

다시 한번 강조하지만 이 기간에는 모기지가 아직 나오지 않으며, 이 돈을 낸다고 해서 집값이 줄어들지도 않습니다. 이 돈은 단순히 월세에 해당합니다.

프리오큐파이 기간

프리오큐파이 기간은 보통 몇 개월에서 대형콘도의 경우 1년 이상으로 길어질 수도 있습니다. 따라서 토론토 콘도를 고려하고 있다면, 프리오큐파이 기간 동안의 현금 흐름을 반드시 미리 계산해보는 것이 중요합니다.

한 줄 정리

프리오큐파이는 ‘내 집이지만 아직 내 집이 아닌 상태에서 내는 월 사용료’